مشکلات قضایی خرید املاک از سوی دستگاه‌های دولتی
وقتی طرف دعوا دولت است
به گزارش پایگاه خبری “ججین“ ،طبق قوانین کشور برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک در سال ۱۳۵۸ به تصویب رسید. در این لایحه مقرر شده است که اگر دستگاه‌های اجرایی و دولتی برای اجرای برنامه‌هایشان نیاز به زمین‌های مردم داشتند نخست باید برای آن طرح تأمین اعتبارکرده و سپس ضرورت آن را تعریف کنند. چرا که اصل مالکیت احترام دارد و طبق این لایحه دولت نباید و نمی‌تواند حق هیچ کسی را از تسلط بر زمینش سلب کند.
بر اساس تبصره یک ماده ۲ این لایحه اگر دولت می‌خواهد طرحی را به اجرا در آورد باید نخست از اراضی ملی شده و دولتی استفاده کند.
همچنین در تبصره ۲ این ماده آمده است: اداره ثبت نیز باید ظرف ۱۵ روز وضعیت ثبتی این زمین را اعلام کند. طبق ماده ۳ این لایحه نیز پس از اعلام وضعیت ملک، طرفین به صورت توافقی معامله می‌کنند. به عبارتی باید پول صاحب زمین به قیمت عادلانه پرداخت شود. اما موضوع مهم این است که اگر شخص یا سازمان دولتی بر سر قیمت توافق نکردند در ماده ۴ این لایحه چنین تعیین تکلیف شده است: هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین «دستگاه اجرایی» و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. کارشناسان یک نفر از طرف «دستگاه اجرایی» یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به‌معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند؛ رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
در واقع برای این موضوع که البته باعث تشکیل پرونده‌های بسیاری هم در محاکم قضایی شده است ماده ۴ لایحه تملک مصوب سال ۵۸ حکم را تمام کرده و کارشناسان رابه جای قاضی و داور نشانده است. اما متأسفانه وقتی پرونده‌ای در دادگاه مطرح می‌شود به طور معمول قاضی بی‌توجه به ماده ۴ این لایحه یا پرونده را به هیأت ۵ نفره می‌فرستد یا خودشان اقدام به صدور رأی می‌کنند که این موضوع از نظر قانونگذار کار پسندیده‌ای نیست چرا که وی رأی هیأت کارشناس را قطعی و لازم الاجرا دانسته است.
طبق تبصره ۲ ماده ۴ چنانچه پرونده‌ای در دادگاه مطرح شود اگر مالک در جلسه دادگاه حاضر نشود و کارشناس را مشخص نکند به جای مالک، دادگاه صالحه محل وقوع ملک، کارشناس را ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه مشخص می‌کند. در واقع فقط به دادگاه اختیار داده شده که به نیابت از مالک مستنکف، کارشناس تعیین کند ولی حق صدور رأی به دادگاه نداده اما بی‌توجهی به این موضوع اشکالات زیادی در رسیدگی به پرونده‌ها ایجاد کرده است.
وقتی شهرداری یا هر دستگاه اجرایی ملکی را تملک می‌کند باید بلافاصله بعد از اعلام نظر کارشناسان پول را پرداخت کند نه اینکه شخص ماه‌ها و چه بسا سال‌ها برای دریافت طلبش بدود بخصوص اگر این ملک محل سکونت یا محل معاش شخص بوده باشد باید علاوه بر پول ملک ۱۵ درصد نیز اضافه‌تر پرداخت کند تا هزینه نقل و انتقال نیز تأمین شود. البته تشخیص اینکه آن محل ممر اعاشه شخص بوده یا خیر هم با دستگاه اجرایی است و هم دادگاه.
نکته مهم دیگر این است که بر اساس ماده ۲۹ قانون مدنی، حق انتفاع، ماده ۹۳ این قانون حق ارتفاع و حق حریم، ماده ۱۳۶ قانون مدنی حق دین و وثیقه و سایر حقوق را در زمان تملک دستگاه اجرایی در نظر داشته است تا به‌عنوان مثال حتی چنانچه شخصی از این کوچه راه عبور و مرور داشته و با این معامله و اجرای پروژه راهش بسته شده باید خسارتش پرداخت شود.
اما دومین موضوع قابل توجه در مورد خانه‌های روستایی است که اگر در طرح قرار گرفتند باید خسارت آنها طبق نظر کارشناسی پرداخت شود. تبصره ۲ ماده ۵ این لایحه می‌گوید: چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمان‌های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی یا حقوق نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر‌زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و یا‌طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌شود نه اینکه دادگاه. یعنی اگر کشاورز ملکی داد که حق زارعانه دارد باید حق کشاورز را جدا و حقوق مالک زمین را نیز جداگانه پرداخت کنند. اگر ملکی دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد باید آن حق جدا به مستأجر پرداخت شود و حقوق مالکیت به مالک ملک مورد اجاره داده شود. اما تبصره ۴ می‌گوید اگر جایی موقوفه عام یا خاص بوده و در این طرح‌ها قرار گرفته باشد باید با بستن قرارداد بلند مدت از آنجا استفاده کرد. قانون می‌گوید: مال الاجاره ملک موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوی هیأت کارشناسی تعیین می‌شود نه از سوی قاضی.
در ماده ۹ این لایحه آمده است: در صورتی که اجرای طرح با ذکر دلیل موجه به تشخیص وزیر اجرایی ضرورت داشته باشد قبل از اینکه با شخص معامله انجام دهند می‌توانند تنظیم صورت جلسه کنند و زمین و ملک را از شخص بگیرند اما باید تا ظرف ۳ ماه قیمت عادلانه را به او بدهند اگر ندهند طبق تبصره ماده ۹ مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم را صادر می‌نمایند.
در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی در تبصره ۱ ماده واحده می‌گوید: املاک را فقط می‌توان ۱۰ سال در طرح نگه داشت اما در سال ۸۱ این قانون اصلاح شد و قانون اصلاح تبصره ۱ ماده واحده قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح‌های دولتی این زمان را به ۵ سال کاهش داد. یعنی ملکی را بیش از ۵ سال نمی‌توان در تملک و طرح قرار دهیم بعد از آن طرح منتفی و ملک آزاد می‌شود و شخص می‌تواند هر گونه دخل و تصرفی را در ملکش انجام دهد. قانون نحوه تقویم ابینه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها در مورد لایحه تملک در مورد شهرداری‌ها می‌گوید: شهرداری‌ها باید قیمت روز را به مالکان پرداخت کنند و اینکه بسرعت باید پول پرداخت تا طرح اجرا شود اما امروزه در دادگاه‌ها پرونده‌هایی را می‌بینیم که تا ۲۰ سال هم رسیدگی به آنها طول می‌کشد و این باعث نارضایتی مردم شده است.
دکتر عباس بشیری
حقوقدان
برچسب ها :ججین ، حقوقی ، خرید املاک ، دستگاه‌های دولتی ، شکایت ازدولت ، مشکلات قضایی
- نظرات ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
- نظراتی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- نظراتی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰